Jos vuodella 2022 antaisi sitä parhaiten kuvaavan sanan, se sana olisi epävarmuuden vuosi. Vuoden alussa uutiset Suomesta ja maailmalta täyttyivät otsikoilla uudesta korona-aallosta. Helmikuun lopulla huoli koronasta vaihtui huoleen Venäjän aloittamasta sodasta Ukrainassa. Maaliskuussa länsimaat ja Venäjä ajautuivat sanktio- ja taloussotaan. Epävarmuuden kasvaessa markkinalla, 12kk euribor korko nousi negatiivisesta yli 0%:n huhtikuussa. Viimeksi korko oli ollut positiivinen vuoden 2016 alussa. Lisääntynyt epävarmuus heijastui nopeasti asuntomarkkinalle, jossa muutokset ovat vasta alkamassa.
Kun vuosi 2021 tuli loppuun, asuntomarkkinan kuukausittaiset pyynti- ja myyntihinnat olivat tasapainossa – myyjien ilmoitusten hinnat olivat linjassa ostajien kanssa, ja kauppa kävi. Epävarmuuden noustessa markkinalla, ero keskiarvoisten kohteiden pyynti- ja myyntihintojen välillä alkoi nousta. Heinäkuuhun mennessä ero oli noussut miltei -9%:n – uusien kohteiden ilmoitusten hinnat olivat 9% korkeammat kuin millä kauppa käytiin. Marraskuussa tämä ero oli noussut jo miltei -30%:n. Joulukuussa hintojen ero alkoi kuroutua pyyntihintojen laskiessa.
Mitä pyynti- ja myyntihintojen välisen eron kasvu sitten kertoo asuntomarkkinan tilasta? Se kertoo kahta tarinaa. Myyjät eivät halua myydä halvemmalla: he joko pyrkivät välttämään tappiota, tai heillä on varaa odottaa parempia tarjouksia. Ostajilla ei ole varaa ostaa myyjien odottamalla tasolla, tai he odottavat hintojen tulevan alas entisestään. Molemmilla osapuolilla taustalla käyvä kello on korkotaso ja sen nousu.
Korkotason nousun ja sen vaikutuksen ymmärtää parhaiten, kun keskimääräisiä pyynti- ja myyntihintoja katsotaan lainanhoitomenojen kautta – 100% tasaerälaina laskettuna 25 vuoden laina-ajalla, 12kk euroborilla ja 0.5% marginaalilla. Vuoden alussa keskivertokohteen kuukausittainen maksuerä oli 750€. Vuoden loppuun mennessä se oli noussut 910€:n euroon ja vakiintunut viimeisellä neljänneksellä siihen. Nousua oli vuodessa tapahtunut 22%a. Lainakustannusten nousu on ollut erittäin rajua, rajumpaa kuin keskiverto inflaatio!
Ne trendit, jotka ovat alkaneet vuonna 2022 tulevat myös jatkumaan tulevina vuosina. Pyyntihinnat tulevat jatkamaan laskua ja painamaan osaltaan myös myyntihintoja alaspäin. Korkojen nousu tulee nostamaan lainanhoitokuluja ja painamaan myyntihintoja entisestään alemmaksi – AsuntoBlogin oma Korkoennuste elokuuhun 2023 asti ennustaa korkojen nousevan yli 6%. Mikäli ihmisten tulot pysyvät paikoillaan, hinnat tulevat jatkamaan laskua kunnes uusi tasapainotila on löydetty.