Viime viikolla maailmalle levisi dramaattinen talousuutinen: Yhdysvaltalainen sijoitusjätti Blackstone jätti maksamatta 531 miljoonan euron velkakirjan. Velkakirja oli nimellisesti suomalaisen Spondan hallussa, joka on Blackstonen portfolioyhtiö. Spodan liiketoiminta on toimitilojen omistaminen ja niiden vuokraaminen. Sen ja muiden toimitiloja vuokraavien tahojen liiketoiminta on ollut viime vuodet vaikeuksissa, koronan ja sitä seuranneen etätyön lisääntymisen takia. Tällä hetkellä 45% Spondan portfoliosta on vapaana. Sponda voi hyvin olla ensimmäinen domino pitkässä ketjussa, jonka tuloksena Suomen kiinteistömarkkina ja rakentaminen kokevat 90-luvun alkua muistuttavan tuhon.
Onko tilanne oikeasti näin paha? Ovatko Blackstone ja Sponda oikeasti ongelmissa, vai onko kyse vain normaalista liiketoiminnasta? Joskus yritykset päästävät velkakirjat erääntymään tahallaan. Antamalla velkakirjojen erääntyä, velallinen voi saada paremman neuvotteluaseman velkojien kanssa – ”en maksa ennen kuin ehdot paranevat”. Velallisen toive on, etteivät velkojina olevat tahot halua ottaa haltuunsa velkojen vakuutena olevaa omaisuutta. Tässä tapauksessa velkojilla ei välttämättä ole mahdollisuutta juuri neuvotella. Kun alkuperäinen velka on paketoitu edelleen myytyihin sijoitusinstrumentteihin, kaikkien näiden instrumenttien tekijöiden on hyväksyttävä velan uudelleenjärjestely. Blackstonen ja Spondan tapauksessa mahdollisuus neuvotella velka uudestaan näyttää olevan melko pieni. Velkojat, Citigroup ja Morgan Stanley, voivat myös pelätä luovansa esimerkin, jonka jälkeen yhä useampi velallinen antaisi velkojen erääntyä.
Oma näkemykseni on Blacsktonen ja Spondan olevan suurissa vaikeuksissa – niillä ei ole rahaa. Rahattomuudesta kielii osaltaan Blackstonen ilmoitus rahasto-osuuksien nostojen kiellosta, sen 71 miljardin kaupallisten kiinteistöjen rahastossa. Nostot ovat kiellossa, sillä Blackstone pelkää niin sijoittajien joukkopakoa kuin omaisuuden myyntiä tasearvoa merkittävästi alempaan hintaan. Blackstone mieluummin ottaa imagotappion kuin vaarantaisi sen rahastojen arvot. Spondan tapauksessa Blackstone päätti antaa velkakirjan erääntyä, sillä se arveli tämän olevan pienin mahdollinen paha: Suomi on syrjäinen markkina, ja vaikka liikekiinteistöjen arvot siellä romahtaisivat, se on pienempi paha kuin iso romahdus keskeisillä markkinoilla.
Miten Spodan velkakirjojen erääntyminen voi romahduttaa Suomen kiinteistömarkkinan? Mikäli Sponda ei maksa tai neuvottele uudestaan erääntynyttä velkaa, velan takuuna olevat kiinteistöt menevät velkojille. Tilanteessa, jossa globaali likviditeettitilanne on radikaalisti tiukkenemassa, ne voivat päätyä myymään kiinteistöt alehintaan. Tämä pakottaisi nopeasti niin kiinteistöjä omistavat vakuutusyhtiöt, kiinteistörahastot kuin pankit alentamaan omaisuutensa vakuusarvoja. Tämä lopettaisi käytännössä yhdessä yössä uusien toimitilojen rakentamisen. Kun toimitilojen rakentaminen loppuisi, veisi se helposti usean ison rakentajan konkurssin partaalle. Mikäli yksikin iso rakentaja menisi konkurssiin, uudiskohteiden menekki ja niiden myynti seisahtuisi – kukaan ei haluaisi ostaa asuntoa kohteesta, joka ei välttämättä koskaan rakennu.
Toki aina on mahdollista kaiken lopulta järjestyvän, mutta todennäköisyydet tälle laskevat kokoajan. Globaalilla markkinalla on useampia yhtäaikaisia negatiivisia trendejä. Mitä pidemmälle nämä trendit kehittyvät, sitä suuremmalla todennäköisyydellä jotain yllättävää räjähtää jossain.