Viime päivinä media on uutisoinut ahkerasti Hekan, Helsingin kaupungin asunnot Oy:n, ensi vuoden vuokrankorotuksista. Yrityksen mukaan vuokrankorotukset ovat olleet yleensä 1.5%. Tänä vuonna keskivuokra nousee 4%. Ensi vuodelle yritys kuitenkin suunnittelee 10% korotusta vuokriin. Jättimäiset korotukset ovat saaneet asukkaat takajaloilleen ja moni on syyttänyt Hekaa mielivaltaisista korotuksista. Yrityksen itsensä mukaan sen on pakko korottaa vuokria korkomenojen kasvun takia. Tämä ei ole kuitenkaan koko totuus Hekan tilanteesta ja tulevasta kehityksestä.
Tilanteen ymmärtämiseksi pitää katsoa historiaan. Aikoja sitten julkiset vuokra-asunnot olivat suoraan kaupunkien ja kuntien omistuksessa ja hallinnassa. 90-luvun alun lamassa julkinen sektori velkaantui nopeasti hyvin paljon. Julkisen velkasuhteen parantamiseksi niin valtio kuin kunnat aloittivat omien toimintojensa yhtiöittämisen. Yhtiöittämällä kaikki mahdollinen, velat siirtyivät yksityisten yritysten alle, ja kuin taikaiskusta julkisen sektorin velkatilanne näytti paremmalle. Yhtiöittämisten kääntöpuoli oli päätöksenteon ja kokonaistilanteen piiloutuminen erilaisten yhtiöiden alle. Esimerkiksi Helsingin kaupunki kertoo sillä olevan lainaa vain 948 miljoonaa euroa eli 1431€/asukas, todellisuudessa velkaa on paljon enemmän – pelkästään Hekalla on 3.2 miljardia euroa velkaa (vieras pääoma), eli 4830€/asukas.
Hekan velka ei ole kuitenkaan pelkästään Helsingin kaupungin velkaa. Heka kuten muut julkisen asuntotuotannon kanssa tekemässä olevat tahot ovat hyödyntäneet valtion ARA-järjestelmää. ARA-järjestelmä tukee julkista asumista korkotuella. Korkotuen omavastuu on 1.7% ja tästä ylitse menevästä osuudesta ARA maksaa ensimmäisenä vuotena 90% yli menevästä osuudesta ja seuraavina vuosina taulukon mukaan alenevan määrän. Hekan lainoista kaikki markkinakorkoihin sidotut lainat ovat jo ylittäneet korkotuen omavastuun. Tämä tarkoittaa niin ARA:n ja valtion korkotukimenojen kasvavan reilusti, kuin Hekalla olevan pysyvä tarve nostaa vuokria myös tulevina vuosina.
Vuokrien korotuspaine olisi pienempi, mikäli Hekan tulos olisi parempi – ikävä kyllä tulos painui viime vuonna miinukselle. Ylipäätään Hekan ongelma on, että sen liikevaihdon kehitys on jäänyt jälkeen velan kehityksestä – velka on siis kasvanut liikevaihtoa nopeammin. Mikäli korkotaso ei laske ja edessä on stagflaatio – hitaan kasvun, korkean inflaation ja korkeiden korkojen aika – Heka on tilanteessa, jossa sen on tehtävä ikäviä ratkaisuja…
- Vuokrien maksimi korotukset. Koska Hekalla ei ole tietoa, milloin korkotaso alkaa laskemaan, tai mihin se nousee, vuokrankorotukset on pakko laskea maksimin sallitun määrän mukaan. Mikäli Heka ei tee näin, se voi joutua myöhemmin korottamaan vielä enemmän ja nopeammin vuokria. Tämä taas voi olla sille poliittisesti mahdotonta, joten parempi ja varmempi reitti ovat jatkuvat korotukset.
- Uudisrakentamisen jäädytys. Lopettamalla uudisrakentaminen, Heka saisi velkaantumisen pysähtymään. Pitämällä rakentamisen jäissä puolen vuosikymmentä tai enemmän, velkataakka olisi mahdollista hiljalleen keventää. Ongelma uudisrakentamisen lopettamisessa olisi sen antama signaali taloudesta: ”emme usko talouden parantuvan”. Tämä lisäisi entisestään talouden ja etenkin rakennusalan ahdinkoa.
- Vapautuneen omaisuuden myynti. ARA-sääntelystä vapautuneen omaisuuden myynti olisi leikkaisi nopeasti velkaa. Ongelma on Hekan 70- ja 80-luvun kohteiden sijaitsevan vähemmän hohdokkaissa paikoissa. Toki Hekalta löytyy myös parempia kohteita, mutta määrä on liian pieni velkaongelman ratkaisemiseksi.
- Oman toiminnan leikkaus. YT:n pitäminen Hekassa toisi säästöjä, mutta sen hintana asuntokohteiden ylläpito voi heiketä. Toisaalta Hekan organisaatio on paisunut viime vuosina nopeasti. Kenties YT:llä olisi mahdollista saada ylimääräiset ilmat pois organisaatiosta, toisaalta YT:llä saavutetut säästöt eivät itsessään ratkaisi velkavuoren aiheuttamaa taakkaa.
- Helsingin kaupungin avustus. Viime vuosina Helsingin kaupunki on järjestäen tuottanut ylijäämää. Helsingille ei olisi mikään ongelma pääomittaa miljardilla Hekaa. Helsingin kaupunki ei kuitenkaan tähän tule menemään, sillä korkeammat vuokrat eivät ole poissa sen rahakirstusta – valtio maksaa lisääntyneet toimeentulo- ja asumistukimenot.
Hekan tilanteeseen löytyy useampia ratkaisuja. Tärkeää on päättää mahdollisimman nopeasti mitä Hekalta ja julkiselta asumiselta Helsingissä halutaan. Jos tätä visiointi työtä lykätään, voidaan helposti päätyä tilanteeseen missä vaihtoehtoja ei ole – vuokrat nousevat korkojen mukana ja sen mukana puristuvat ulos heikoimmassa asemassa olevan vuokralaiset, mikäli valtio myös painaa jarrun asunto- ja toimeentulotukimenojen kasvulle.